Contexte
Immeuble familial - patrimonial — XVIIe siècle (ca. 1680) rue Jacques de la Roque · 13100 Aix-en-Provence · 320 m² · Réf. 2602P011 · Visite : 03/02/2026
Mission : évaluation quantitative du risque structurel et de la vétusté par la méthode IRS & IV, pour définir les priorités d’intervention et réaliser l’analyse économique de la rénovation sur ce très ancien immeuble situé dans la partie haute du centre-ville historique d’Aix-en-Provence, dans la partie la plus ancienne.
IRS — Tableau par élément
Formule : IRS = D × C × S — établie sur la base du diagnostic structurel et des notes de calcul de vérification de la portance résiduelle (ratio P’/P). Modificateurs D : ×1,5 si défaut évolutif · ×1,2 si généralisé. Modificateurs S : ×1,5 si multi-niveaux · ×1,3 si porte-à-faux.
| Élément | Niv. | D | P’/P | C | S | IRS | Risque |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mur pierre cave — mur porteur Nord | Cave | 4,0 × 1,5 = 6,0 | 75 % | 3,0 | 3,0 | 54,0 | 🟠 Élevé |
| Poteau principal cave — angle Sud-Est | Cave | 2,0 | 85 % | 2,0 | 3,0 × 1,5 = 4,5 | 18,0 | 🟡 Modéré |
| Poutre maîtresse cave | Cave | 1,0 | — | 1,5 | 2,0 | 3,0 | 🟢 Faible |
| Plancher RDC — zone centrale | RDC | 2,0 | 90 % | 2,0 | 2,0 | 8,0 | 🟢 Faible |
| Poteau RDC — façade arrière | RDC | 2,0 | — | 1,5 | 3,0 × 1,5 = 4,5 | 13,5 | 🟡 Modéré |
| Poutre principale RDC — portée 6 m | RDC | 2,0 | 90 % | 2,0 | 2,0 | 8,0 | 🟢 Faible |
| Mur porteur RDC — refend central | RDC | 4,0 | — | 1,5 | 3,0 | 18,0 | 🟡 Modéré |
| Balcon R+1 facade arrière — console porte-à-faux | R+1 | 4,0 × 1,5 = 6,0 | 70 % | 3,0 | 1,0 × 1,3 = 1,3 | 23,4 | 🟡 Modéré |
Scores globaux IRS
SEMD = 54 — Mur pierre cave — mur porteur Nord 🟠 Élevé
SGMP = 19,2 🟡 Modéré
Niveau de risque bâtiment = max(SEMD, SGMP) = 54 → 🟠 Élevé
IV — Indice de vétusté économique
| Poste | Vétusté | Poids | Contribution |
|---|---|---|---|
| Gros-Œuvre | 18 % | 50 % | 9,0 % |
| Toiture | 45 % | 15 % | 6,8 % |
| Réseaux | 88 % | 15 % | 13,2 % |
| Finitions | 72 % | 20 % | 14,4 % |
| IV brut | 43,4 % | ||
| IV corrigé (× K = 1,05) | 45,6 % |
Analyse économique — prix de reconstruction retenu : 3 850 €/m² (prix expert, voir méthode d’estimation) × 320 m² :
| Coût de reconstruction neuf | 1 232 000 € |
| Perte de valeur (IV corrigé = 45,6 %) | ~562 k€ |
| Valeur résiduelle (100 − 45,6 = 54,4 %) | ~670 k€ |
| Budget rénovation estimé (70 % de la perte de valeur) | ~393 k€ |
Le budget rénovation est estimé à 70 % de la perte de valeur : hypothèse forfaitaire selon laquelle rénover l’existant revient moins cher que reconstruire à neuf la même valeur — les travaux de remise en état d’un bâtiment vétuste coûtent typiquement 60 à 80 % de sa valeur perdue. Il s’agit d’un ordre de grandeur indicatif ; seuls des devis d’entreprises permettront de chiffrer précisément.
Livrables
- Rapport d’évaluation IRS & IV complet, avec annexes
- Fiches éléments avec photos et calculs détaillés
- Programme de travaux priorisé
Photos
